- Leestijd:5 minuten
- Laatst bewerkt:jun 2026
Stel je wilt een nieuwbouwwoning kopen en de overwaarde van je huidige woning gebruiken om je nieuwe woning (deels) te kunnen financieren. Wanneer je je huidige woning nog niet hebt verkocht, heb je nog geen beschikking over deze overwaarde maar waarschijnlijk wel al dubbele woonlasten. Ook vóór de oplevering heb je bij nieuwbouw namelijk al betaalverplichtingen, zoals de betaling van de grondtermijn. De bank kan je in zo’n situatie alvast een deel van de verwachte overwaarde lenen ter overbrugging: de overbruggingshypotheek. Dit is een tijdelijke, aflossingsvrije hypotheek.
Kortdurend
Een overbruggingshypotheek duurt tot de overdracht van je huidige woning, dus tot de overwaarde vrijkomt door de verkoop. Een overbruggingshypotheek heeft doorgaans een looptijd van 6 tot 24 maanden. Het is belangrijk om tijdens de verkoop van je huidige woning de looptijd van je overbruggingshypotheek in de gaten te houden. Lijkt het erop dat je woning nog niet verkocht is, terwijl het einde van je overbruggingshypotheek in zicht is? Neem dan tijdig contact op met je hypotheekverstrekker. Je kunt de hypotheek verlengen.
Aflossingsvrij
Een overbruggingshypotheek is een aflossingsvrije lening. Dit betekent dat je niks hoeft af te lossen en dat je alleen rente betaalt. Wel ligt de rente voor een overbruggingshypotheek doorgaans hoger dan de ‘normale’ hypotheekrente. De rente bij een overbruggingshypotheek is fiscaal aftrekbaar.
Goed om rekening mee te houden
Voor het afsluiten van een overbruggingshypotheek moet je ook langs de notaris. Dit gebeurt bij nieuwbouw meestal gelijktijdig met het passeren van de leveringsakte voor de grond, maar houd wel rekening met wat extra notariskosten. Daarnaast is het belangrijk om te weten dat de rente die je betaalt over deze lening gedurende maximaal drie jaar fiscaal aftrekbaar is. Dit helpt om de netto maandlasten beheersbaar te houden.
Hoogte overbruggingshypotheek
De hoogte van een overbruggingshypotheek is natuurlijk afhankelijk van de overbruggingsperiode, de verwachte overwaarde en de actuele hypotheekrente. Hier zit, net als bij een ‘gewone’ hypotheek, wel een limiet aan. Je kunt bij de meeste banken lenen tot een maximum van 90% van de taxatiewaarde, minus je huidige hypotheekschuld.
Rekenvoorbeeld bij een onverkochte woning
Stel dat je huidige woning een taxatiewaarde heeft van € 500.000,- en je nog een openstaande hypotheekschuld hebt van € 350.000,-. Je oude huis is nog niet verkocht. Dan mag je overbruggingshypotheek niet hoger zijn dan € 100.000,-.
Taxatiewaarde: € 500.000,-
Max. 90% van de taxatiewaarde: € 450.000,-
Af: openstaande hypotheekschuld: € 350.000,-
Maximale hoogte overbruggingshypotheek: € 100.000,-
Let op: iedere bank hanteert eigen voorwaarden
Er zijn banken die pas een overbrugging bieden wanneer je huidige woning op papier al is verkocht. Anderen doen dit pas wanneer de ontbindende voorwaarden van die verkoop zijn verstreken. Omdat je bij nieuwbouw vaak te maken krijgt met dubbele lasten (je huidige hypotheek én de rente/aflossing voor de nieuwbouw) is het essentieel om vooraf te laten berekenen of deze tijdelijke extra kosten binnen je budget passen.
Rekenvoorbeeld wanneer je woning al wel is verkocht
In het geval dat je huidige woning op papier is verkocht, maar nog niet is overgedragen bij de notaris, verandert het rekenvoorbeeld. In dit scenario mag je vaak 100% van de verkoopprijs minus de verkoopkosten en de huidige schuld overbruggen.
Verkoopprijs: € 510.000,-
Af: verkoopkosten (bijv. makelaar): € 6.500,-
Af: openstaande hypotheekschuld: € 350.000,-
Maximale hoogte overbruggingshypotheek: € 153.500,-
Het goede moment om je huidige woning te verkopen
Wanneer is het een goed moment om je oude huis te verkopen? Allereerst is het handig om je woning pas te koop te zetten als je zeker weet dat de bouw van je nieuwbouwwoning doorgaat. We starten met de bouw als aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Dit zijn de opschortende voorwaarden. Denk bijvoorbeeld aan een percentage verkochte woningen en het krijgen van de juiste vergunningen. Je wordt hierover geïnformeerd door middel van de zogenaamde “hoerabrief”.
De start van de bouw raden wij aan als het minimale moment.
Als je er vertrouwen in hebt dat je je huidige woning snel verkoopt, kun je na de start van de bouw nog even wachten met verkopen en in je huidige woning blijven wonen tot de oplevering nadert. Natuurlijk is het ook een optie om je woning direct te verkopen voor meer zekerheid en daarna tijdelijk te huren in afwachting van de oplevering.
Opleverprognose
Om te kunnen bepalen wanneer je je huidige woning moet verkopen, is het natuurlijk ook handig om te weten wanneer je nieuwe woning wordt opgeleverd. In de koop-/aannemingsovereenkomst staat het aantal werkbare dagen dat minimaal benodigd is voor de bouw. Dit aantal vormt in eerste instantie de basis voor de opleverprognose. In het begin communiceren we vooral in kwartalen. Dit heeft te maken met de vele onzekerheden in de beginfase van een nieuwbouwproject. Naarmate de bouw vordert, nemen de onzekerheden af en kunnen we een steeds nauwkeurigere opleverprognose geven. De opleverprognose geeft aan wanneer we verwachten te starten met de oplevering van de eerste woning(en) binnen het project. Een aantal weken voor de oplevering ontvang je een officiële uitnodiging. De datum die in deze uitnodiging staat, is de definitieve opleverdatum.
